Ondernemer Patrick van der Veen (1973) is via zijn eenmanszaak De Bleyenhoeve op zoek naar een herfinanciering, waarbij investeerders zekerheid verkrijgen in de vorm van een eerste hypotheek op het specifieke appartementsrecht.

Vorig jaar realiseerde Patrick een overbruggingsfinanciering van € 800K. Zijn woonboerderij in het Groningse Westerlee stond al in de verkoop, toen zijn relatie op de klippen liep. Om zijn jonge kinderen een veilige en vertrouwde thuis basis te kunnen bieden heeft hij het pand uit de verkoop gehaald en uiteindelijk besloten om het pand te gaan ontwikkelen naar 13 levensloopbestendige appartementen. Inmiddels heeft de gemeente (Oldambt) de benodigde bouwvergunning verleend ten behoeve van de beoogde transformatie.

Deze vergunning markeert een belangrijke mijlpaal in de ontwikkeling, waarmee het plan aanzienlijk in waarde is toegenomen. De totale geschatte VON-waarde van de 13 appartementen bedraagt volgens de makelaar € 4.639.000. Ter illustratie, ten tijde van de voorgenomen verkoop in december 2023, had de woonboerderij een getaxeerde marktwaarde van € 1.070.000. Patrick van der Veen is een bekende op het platform en heeft het project tot dusver conform planning ontwikkeld.

De gevraagde financiering is met name bedoeld voor de aflossing van bestaande kortlopende leningen die zijn aangegaan ter overbrugging, en voor werkkapitaal ten behoeve van de verdere verkoopvoorbereiding van de appartementen.

De totale financieringsbehoefte bedraagt circa € 1.300.000. Patrick wil de benodigde financiering realiseren middels naar verwachting 13 afzonderlijke projecten via dit platform. De noodzakelijke kadastrale splitsing heeft reeds plaats gevonden.

Dit is het 2e project in een reeks van 13 aflossingsvrije leningen met een individueel doelbedrag van € 100.000,-, waarbij de investeerders 10% rente ontvangen gedurende maximaal 12 maanden. Als zekerheid wordt een eerste hypotheek verstrekt op een specifieke appartementsrecht, met onherroepelijk bestemmingsplan en marktconform ontwikkelplan. Aflossing vindt in zijn geheel plaats uiterlijk aan het einde van de looptijd of eerder, bij levering van het appartementsrecht. De rente over de gehele looptijd wordt bij verstrekking in depot gehouden door Stichting Security Trustee KOM Group, van waaruit de maandelijkse rentebetalingen plaatsvinden.

Locatie en object
De woonboerderij aan de Hoofdweg 209 te Westerlee is een bijzonder object, mede vanwege het bouwjaar en de karakteristieke uitstraling. In 2010 werd een deel van de oorspronkelijke boerderij getroffen door brand, waarbij met name de aangebouwde schuren verloren gingen. Het voorhuis bleef grotendeels intact. Eigenaar Patrick van der Veen heeft sindsdien het aangebouwde deel herbouwd en voorzien van de benodigde aansluitingen, oorspronkelijk met het doel dit deel in te richten als studio’s en gastenverblijven. Het voorhuis is nog niet volledig afgebouwd.

Het object ligt op een ruim perceel van 12.676 m². Door de gunstige situering van de opstallen is er veel ruimte voor een gezamenlijke, parkachtige tuin. Inmiddels is voor de locatie een omgevingsvergunning verleend voor de transformatie naar 13 appartementen en een bijbehorende woning. De gemeente Oldambt, omwonenden en de Vereniging Dorpsbelangen Westerlee hebben zich positief uitgesproken over de herontwikkeling, die goed aansluit bij de lokale woonvraag en het geldende ruimtelijk beleid.

Financieringsbehoefte
De herfinanciering is bedoeld voor de aflossing van circa € 500.000 aan private investeerder en circa € 300.000 aan investeerders uit het vorige project via Kapitaal op Maat. Inclusief kosten, rentedepot en werkkapitaal komt de totale financieringsbehoefte uit op circa € 1.300.000.

De huidige financieringen dienen in oktober te worden afgelost en daarom is Patrick op zoek naar een herfinanciering middels 13 afzonderlijke projecten via dit platform.

De beoogde exit is een verkoop van het specifieke appartement. De kopers kopen het appartementsrecht en sluiten een koop-aanneem overeenkomst met de aannemer. Bij levering van het appartementsrecht via de notaris wordt deze lening afgelost. De eerste leveringen zullen plaatsvinden bij start bouw, zodra er 70% is verkocht. Patrick verwacht dat dit punt in het 2e kwartaal van 2026 bereikt zal worden.

In dit project gaat het om appartement 209C, een appartementsrecht met een oppervlakte van 127,5m2. De door de makelaar geschatte verkoopwaarde bedraagt € 369.000 v.o.n.
 
Marktsituatie en projectwaarde
Het plan omvat 13 appartementen van gemiddeld 113 m² en een bijbehorende woning in het voorhuis. De totale indicatieve VON-waarde van het project bedraagt volgens opgave van de lokale makelaar € 4.639.000, met VON-waarden per appartement variërend van € 339.000 tot € 375.000. Op basis van de in het taxatierapport opgenomen leegwaardes bedraagt de gezamenlijke verkoopwaarde van de 13 appartementen € 4.425.000. (6 × € 350.000 + 5 × € 325.000 + 2 × € 350.000 = € 4.425.000 op basis van de leegwaardes op p. 25 van het taxatierapport)

Op basis van de in het taxatierapport opgenomen leegwaardes bedraagt de gemiddelde waarde per appartement € 340.385. Bij een grondquote van 40% komt de waarde van het appartementsrecht uit op € 136.154. Uitgaande van een lening van € 100.000 resulteert dit in een LTV van 73% (€ 100.000 / € 136.154).

1e Hypotheek
Als zekerheid verstrekt eenmanszaak De Bleyenhoeve recht van 1e hypotheek op het specifieke appartementsrecht ten gunste van de geldverstrekker.