Introductie
Ondernemer Roy Hollenberg en zijn partner Marcella Neelen zijn via hun entiteit ROMA Ontwikkeling B.V. op zoek naar financiering voor de aankoop van een toekomstig ontwikkelproject in Limmen. Hollenberg is sinds 2013 actief als aannemer en heeft de mogelijkheid gekregen een perceel van 6.965 m² met een vrijstaande woning en bijgebouwen aan te kopen. In eerste gesprekken met de gemeente is gesproken over de realisatie van 10 tot 15 woningen op deze locatie. De benodigde vergunningen worden binnen enkele maanden verwacht. Na vergunningverlening zal een herfinanciering plaatsvinden om de bouw te financieren. De verwachte eindwaarde van het project na het verkrijgen van de benodigde vergunningen wordt geraamd op circa €8.500.000. Op basis van deze waarde zal de herfinanciering worden opgezet.

ROMA Ontwikkeling B.V. benadert investeerders via Kapitaal op Maat voor een totale financiering van €1.200.000 ten behoeve van de aankoop van het perceel aan de Runxputteweg 13 in Limmen. Deze financieringsbehoefte wordt verdeeld over drie tranches: tranche I en II worden gedekt door een eerste hypotheek op het ontwikkelperceel, en tranche III door een tweede hypotheek op de privéwoning van de ondernemers, gecombineerd met een aanvullende hypotheek op het resterende deel van het aan te kopen perceel.

Lening / Project         Hoofdsom         LTV         Zekerheid                                  Rente
                                                                                                                                                                                                                                     
Tranche I                   € 460.000         50%       1e hyp aan te kopen vastgoed         8%

Tranche II                € 276.000       80%       2e hyp aan te kopen vastgoed    9%

Tranche III                 € 464.000         75%       2e hyp woonhuis                          10% 

Voor deze propositie zoekt ROMA Ontwikkeling B.V. een aflossingsvrije lening van €276.000. De looptijd bedraagt maximaal 24 maanden en de jaarlijkse rentevergoeding is vastgesteld op 9,0%. Als zekerheid wordt een tweederangs hypotheekrecht gevestigd op het aan te kopen perceel, aanvullend op de eerstgerangs hypotheek die is verbonden aan tranche I. Beide ondernemers tekenen mee voor hoofdelijke aansprakelijkheid. De rente voor de eerste 12 maanden wordt bij aanvang ingehouden en ondergebracht in een rentedepot, van waaruit de maandelijkse rentebetalingen worden voldaan. De tranches zijn in de periode voorafgaand aan het notarieel passeren nog niet rentedragend. De rente gaat lopen vanaf het moment van passeren bij de notaris, wat vooralsnog in januari op de planning staat.

Aan te kopen locatie: perceel met bestaande bebouwing
Aan de Runxputteweg 13 in Limmen bevindt zich een uniek gelegen perceel met een oppervlakte van 6.965 m². Op het perceel staat momenteel een vrijstaande woning met twee loodsen, daterend uit 1965. De woning is gedateerd en zal worden gesloopt ten behoeve van herontwikkeling. De locatie is aantrekkelijk vanwege de ligging in een landelijke woonomgeving, met goede ontsluiting en nabijheid van voorzieningen.

Het object biedt een uitstekende kans voor woningbouwontwikkeling. In de eerste gesprekken met de gemeente is positief gereageerd op het voornemen om op deze locatie 10 tot 15 grondgebonden woningen te realiseren. De gemeente heeft aangegeven open te staan voor nadere afstemming over de invulling, mits het plan ruimtelijk passend is en voldoet aan de kwaliteitskaders. De ondernemer wordt in dit traject begeleid door een stedenbouwkundig adviesbureau en een architect met ruime ervaring in woningbouwontwikkeling en sterke lokale kennis van de gemeente en de regio.

De toekomstige ontwikkeling behelst de realisatie van een kleinschalige woonwijk met een marktwaarde van circa €8.500.000 na vergunningverlening (deze waarde is sterk afhankelijk van het uiteindelijke aantal te realiseren woningen). De benodigde omgevingsvergunning wordt naar verwachting de komende maanden verkregen, waarna de herfinanciering en verdere bouwfase zullen worden opgestart.

De huidige marktwaarde van het perceel inclusief de bestaande opstallen, een vrijstaande woning en bijbehorende loodsen, bedraagt €920.000 conform taxatierapport met waardepeildatum 18 augustus 2025. De financiering is opgebouwd uit verschillende tranches. Tranche 1 bedraagt €460.000 (LTV 50%) en tranche 2 bedraagt €276.000 (aanvullende LTV 30%). Samen komt dit neer op een totale financiering van €736.000 en daarmee een Loan-to-Value (LTV) van 80% op basis van de huidige marktwaarde (€920.000). Beide tranches zijn gedekt met een eerste hypotheek op het perceel, waarbij tranche 1 voorrang heeft bij een eventuele uitwinning.

Financieringsbehoefte
Om het pand te kunnen afnemen is in totaal € 1.200.000 benodigd. Dit project betreft tranche II waarbij Roma Ontwikkeling BV op zoek is naar een aflossingsvrije lening van €276.000,-. De looptijd bedraagt maximaal 24 maanden. De ondernemers bieden een jaarlijkse rente van 9% en vervroegde aflossing is toegestaan zonder compensatie van misgelopen rente.

Ter financiering van de aankoop worden later tranche I en tranche III gepubliceerd. Er is alleen dan sprake van een succesvol project indien alle projecten volledig gefinancierd zijn aangezien alle drie de tranches zijn noodzakelijk om de aankoop volledig te realiseren.

Voor de eerste 12 maanden wordt rente ingehouden en ondergebracht in een rentedepot, van waaruit de maandelijkse rentebetalingen worden voldaan. De verwachting is dat binnen deze periode de vergunningen worden verkregen en herfinanciering kan plaatsvinden. De looptijd van 24 maanden is opgenomen als uitlooptermijn. Indien de looptijd wordt overschreden, kunnen de rentebetalingen vanaf maand 13 worden voldaan vanuit de onderneming van R.N. Hollenberg. 

Hypotheek en hoofdelijke aansprakelijkheid
Als zekerheid verstrekt ROMA Ontwikkeling B.V. een hypothecaire inschrijving van €1.500.000 ten gunste van Stichting Security Trustee KOM Group. Daarnaast tekenen de ondernemers, naast het verstrekken van hypothecaire zekerheden, ook mee voor hoofdelijke aansprakelijkheid.