Introductie
Vastgoedondernemer Gabriela Bider (Polen, 1995) heeft ANTAN Bernburg Gmbh & Co. KG verworven. Hierin is een historisch en monumentaal pand in Bernbug ondergebracht.

Voor de herfinanciering van de aankoop alsmede de financiering van de transformatie naar en de verkoop van 8 appartementen is in totaal € 1.700K benodigd. Hierbij wordt gerekend op overheidssubsidies van het fonds voor renovatie van monumenten in Duitsland. Middels deze overheidssubsidies wordt naar verwachting € 350K gefinancierd. Voor de resterende € 1.350K wendt ANTAN Bernburg Gmbh & Co. KG zich in naar verwachting 6 instanties tot de Kapitaal op Maat investeerders.

Eerder werd onder meer voor de financiering van de aankoop al € 450K gefinancierd, waarbij de leninggevers het recht van 1e hypotheek kregen op het aangekochte vastgoed. Middels een 2e tranche werd een bouwdepot van € 126.700 gefinancierd, waarbij de leninggevers binnen het recht van 1e hypotheek op het vastgoed de 2e rang hebben verkregen. Dit bouwdepot is inmiddels volledig gebruikt.

Update van de voortgang:
Gabriela Bider: "De KfW-aanvragen zijn volledig ingediend en goedgekeurd. De KfW verstrekt €1.200.000, waarvan slechts €1.080.000 hoeft te worden terugbetaald, een subsidie van 10%. De bouwplaats is ingericht en de sloopwerkzaamheden zijn gestart. Het gebouw is ontruimd, de liften worden geïnstalleerd door het ingenieursbureau Sieche en de opdrachten voor elektriciteit en water zijn verstrekt en betaald. De notaris stelt de splitsingsakte op en onze advocaat bereidt de overeenkomst met de makelaar voor (verkoopprijs, commissie, betaling). Daarnaast voeren we gesprekken met de gemeente en staat over aanvullende subsidies, welke als reserve zijn opgenomen."

Tot en met het 1e kwartaal van 2025 is er nog ca. € 600K benodigd om de verbouwing te realiseren. Deze 3e tranche van in totaal ca. € 600K zal de komende maanden in meerdere leningdelen worden aangeboden. Het eerste leningdeel (project 2953) werd in oktober gepubliceerd. Dit project betreft het tweede leningdeel. Het betreft een aflossingsvrije lening en de jaarlijkse rente bedraagt 13% gedurende maximaal 12 maanden. 

Aflossing zal naar verwachting plaats vinden middels herfinanciering bij een lokale bank (Volksbank). Dit is inmiddels de meest voor de hand liggende exit omdat Braineria recent van Foerdercheck24 de bevestiging heeft ontvangen dat KfW (Kreditanstalt fur Wiederaufbau) bereid is een financiering van € 1.200.000 te verstrekken. Deze lening wordt verstrekt onder de voorwaarde dat de energienormen worden gehaald en wordt ondersteund met een terugbetalingskorting van € 120.000 (10%). Alternatief zal aflossing plaatsvinden door de verkoop van de individuele appartementen, waarvoor de ondernemer al potentieel geïnteresseerde kopers heeft. Vervoegde aflossing is toegestaan zonder extra kosten. Het lening bedrag wordt gehouden in een bouwdepot bij de Stichting Security Trustee KoM Group en de lening wordt (gefaseerd) vrijgegeven op basis van leveranciersfacturen of deugdelijke onderbouwing.
Ter zekerheid is reeds een 1e hypotheek gevestigd ten gunste van de leninggevers, waarbij de leninggevers van deze 3e tranche van ca. € 600K op de 3e rang zullen plaats nemen achter de investeerders van de aankoopfinanciering (project 2803, 1e rang) en de investeerders van de 2e tranche (project 2903, 2e rang).

Het pand heeft een woonoppervlakte van 537,07 m2 en zal worden verbouwd tot 8 appartementen. De verkoopprijs per m2 is gemiddeld gesteld op €4.563,65. (varierend van € 4.300 tot € 4.700). De totale verwachte verkoopopbrengst bedraagt dus € 2.451K (537,07 x € 4.563,65). De totale stichtingskosten (inclusief aankoop- en verkoopkosten) zijn begroot op € 1.700K. De verwachte projectmarge bedraagt derhalve € 751K. Volgens het bijgevoegde taxatierapport bedraagt de bruto ontwikkelingswaarde € 2.451.000,00. Op basis hiervan is de loan to GDV ratio van deze derde tranche 48% ((450 +127+600)/2.451).

Voor meer informatie wordt verwezen naar het bijgevoegde Business Plan.

Ondernemer
Ondernemer Gabriela Bider is de directeur van Braineria GmbH. Braineria is een relatief nieuw bedrijf, maar Gabriela maakt gebruik van haar gevestigde netwerk in Bernburg om dit soort, relatief kleine, ontwikkelingsprojecten te voltooien.

Gabriela houdt 2/3 van de aandelen in Braineria GmbH. De overige 1/3 is in handen Medior AG in Zwitserland, het headhuntersbedrijf van Prof. Dr. Claus Dieter Wielowski.

Braineria GmbH is eigenaar van ANTAN Bernburg Gmbh & Co. KG. Gabriela werkt onder meer samen met ANTAN. De ANTAN-groep, werd in 1950 opgericht door Georg Faktor. Het is nog altijd een familiebedrijf en wordt inmiddels geleid door zijn zoon Robert Faktor. Inmiddels is ANTAN in 5 landen actief (Duitsland, USA, Israel, Polen, Argentinie) en houdt onder meer kantoor in Herzliya, Israel en Breslau, Polen. De transformatie van het pand aan de Nienburger Strasse past niet goed binnen de scope van de ANTAN groep en om die reden is de samenwerking met Braineria gezocht. 

Locatie en object
Bernburg aan de benedenloop van de Saale ligt centraal in Saksen-Anhalt. Het wordt geografisch begrensd door het Harzgebergte in het westen, de Magdeburger Börde in het noorden en het cultuurlandschap Dessau-Wörlitz in het oosten. De stad ligt 72 meter boven de zeespiegel en is verdeeld in een hoger gelegen bergstad ten oosten van de Saale en een dalstad op de westelijke oever. Het is de districtshoofdstad van de Salzlandkreis (SLK) met 33.000 inwoners, een vestigingsplaats van de Hogeschool Anhalt en een industrie- en dienstencentrum. Daarnaast heeft het gebied Brandeburg/Magdeburg te maken met een toestroom van inwoners. Recente investeringen van grote bedrijven zoals chipfabrikant Intel en Avnet Logistics, zoals ook vermeld in het bijgevoegde taxatierapport, zullen naar verwachting werkplekken creëren voor ongeveer 40.000 mensen.

Het vastgoedbedrijf van de stad Bernburg meldt dat de talrijke huidige en geplande industriële nederzettingen een impact hebben op de woonbehoeften. Er zijn over deze kwestie al bijeenkomsten geweest op initiatief van het stadsbestuur van Bernburg met alle woningaanbieders en makelaars. Het werd heel snel duidelijk dat de bestaande woonruimte niet voldoende zal zijn om aan de vraag te voldoen:
• Het AVNET-gebouw (high performance distributiecentrum) inbedrijfstelling eind 2024 (>1.400 tot 1.600 zijn gepland tegen 2032 personeelsbestand) is voltooid
• Het MEGA LOGISTICS LAGER (gepland) bevindt zich in Könnern (15 km van Bernburg) > 1000 medewerkers) zijn afgerond.

De stad heeft verdere ontmoetingen met het stadsbestuur, woningaanbieders, grote bedrijven en investeerders. Zij zijn het erovereens dat behoeften beter op elkaar afgestemd moeten worden.

1e hypotheek (3e in rang)
Als zekerheid verleent ANTAN Bernburg Gmbh & Co. KG het recht van 1e hypotheek op het reeds aangekochte onroerend goed. Volgens het bijgevoegde taxatierapport bedraagt de bruto ontwikkelingswaarde € 2.451.000. Op basis van deze bruto ontwikkelingswaarde is de loan to gross development value ratio van de derde tranche 48%. ((€450K + €127K + €600K) / €2.451K). De leninggevers van deze 3e tranche van ca. € 600K zullen op de 3e rang plaats nemen achter de investeerders van de aankoopfinanciering (€ 450K, project 2803, 1e rang) en de investeerders van de 2e tranche (€ 127K, project 2903, 2e rang).

Ondernemer Gabriela Bider zal een persoonlijke borgstelling afgeven voor de gehele hoofdsom.