Jan-Justin Jansen (Buren, 1988) en zijn partner Maike de Jong (Waalwijk, 1990) hebben in 2020 het voormalig bioscoopgebouw 'De Premiere' aan de Walstraatje 4 te Tiel aangekocht en hadden het plan het pand te transformeren naar 12 appartementen. J.J. Jansen Onroerend Goed B.V. is opgericht om de aankoop van onroerend goed in onder te brengen. Eerder deed J.J. Jansen Onroerend Goed B.V. een beroep op de investeerders van KOM Group voor de herfinanciering van de aankoop en transformatie van dit pand met een totale financieringsbehoefte van €1.200.000,-. Het oorspronkelijke plan was om van de 12 appartementen er 9 te verkopen en de resterende appartementen in eigen beheer te houden. Ondernemer Jan-Justin heeft na de snelle verkoop besloten om 5 in plaats van 3 appartementen in eigen beheer te houden. Uiteindelijk zijn er dus 7 van de 12 te realiseren appartementen verkocht.

Inmiddels zijn alle 12 appartementen succesvol opgeleverd en zijn de 7 verkochte appartementen overgedragen aan de kopers. Voor de gedeeltelijke herfinanciering van een lopende lening is ondernemer Jan-Justin momenteel in gesprek met een vastgoedbank. Door het ontbreken van de definitieve jaarcijfers kan deze bancaire herfinanciering op dit moment echter nog niet worden afgerond. Om de tussenliggende periode te overbruggen keert J.J. Jansen Onroerend Goed B.V. daarom terug bij de investeerders van KOM Group voor een flexibele herfinanciering van € 135.000,-. De aangeboden lening is aflossingsvrij, heeft een maximale looptijd van 12 maanden en een jaarlijkse rente van 7,5%. Tussentijds mag kosteloos vervroegd worden afgelost per de 1e van de maand.

Ter zekerheid wordt een negatieve hypotheekverklaring afgegeven op de 5 appartementen die door JJ Jansen Vastgoed Ontwikkeling BV worden gehouden: de appartementen aan Walstraatje 4, 8, 10, 12 en 16 te Tiel (op 12 juli 2024 getaxeerd op € 1.400.000), om de overwaarde ter hoogte van € 280.000 te verankeren. De 1e hypotheekhouder, Casarion, staat geen 2e hypotheek toe, maar middels de negatieve hypotheekverklaring EN de expliciete overeenkomst dat deze lening dient te worden afgelost bij verkoop van een van de appartementen aan Walstraatje 4, 8, 10, 12 en 16 te Tiel krijgt deze zekerheid wel het karakter van een 2e hypotheek. Tot slot wordt er een borgstelling afgegeven in privé voor het volledige lening bedrag. De huidige overwaarde op de prive-woning van Jan Justin en Maike bedraagt ruim € 300.000 (laatste taxatie minus actuele hypotheekschuld). Op basis hiervan is deze borgstelling op dit moment materieel.

Over J.J. Jansen Onroerend Goed B.V.
"Aangenaam, ik ben Jan-Justin Jansen. Als tiener ben ik gaan werken bij een loonbedrijf in de Betuwe. Later bij zowel kleine als grote bouwbedrijven, waar ik de kneepjes van het vak heb geleerd. Meer dan 15 geleden ben ik begonnen als ZZP'er bij een grote aannemer, die een breed scala aan projecten aannam. Denk hierbij aan het bouwen van hallen en stallen, nieuwbouw woningen, renovaties en mutaties. Door de velen verschillende werkzaamheden ben ik daar uitgegroeid tot een vakman en dit werd beloond binnen dit bedrijf met als een functie als voorman en planner. Als ZZP'er heb ik meerdere opdrachtgevers gehad, zo heb ik ook voor een sloopbedrijf gewerkt die kantoorpanden leeghaalt voor de mutatie naar appartementen. Zelf neem ik ook projecten aan als aannemer en heb ik inmiddels 3 personeelsleden voor mij werken. In de tijd dat ik in de bouw werk, heb ik goede contacten opgebouwd. Zo heb ik inmiddels een vaste elektricien, loodgieter, stukadoor, constructeur, projectleider en architect waarmee ik samen werk. Door mijn ervaring zagen mijn partner en ik de aankoop van de voormalige bioscoop ‘De Premiere’ als een buitenkans om het pand samen met ons team te transformeren naar 12 appartementen. Voor de aankoop van dit pand heb ik in 2020 J.J. Jansen Onroerend Goed B.V. opgericht. Inmiddels kijk ik met trots terug op deze keuze. De transformatie is succesvol verlopen, alle appartementen zijn gerealiseerd en het project heeft zich ontwikkeld tot een mooi en rendabel eindresultaat. Momenteel zijn wij bezig met een herfinanciering via een vastgoedbank, maar door het ontbreken van de definitieve jaarcijfers duurt dit traject langer dan verwacht. Daarom zijn wij tijdelijk op zoek naar een overbruggingsfinanciering en bieden wij investeerders van KOM Group opnieuw de mogelijkheid om te participeren.''

Project de Premiere: Locatie en Object
Het pand aan het Walstraatje is de voormalige bioscoop van Tiel. De bioscoop heeft voorgoed de deuren gesloten en daarom is het plan gemaakt om het pand met een oppervlakte van 698m2 dat gebouwd is in 1957 te transformeren in 12 appartementen. Het pand bevindt zich midden in de binnenstad van Tiel, omringd met winkelstraten, supermarkten, horecagelegenheid en het station. De perfecte woonlocatie voor starters die lastig aan woonruimte kunnen komen en voor senioren die graag dichtbij alle voorzieningen wonen. Het dient een mooi, leefbaar en duurzaam complex te worden. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte vanaf 70m2 tot 83m2. Elk voorzien van een eigen terras, berging, een ruim oppervlak aan woning en een gezamenlijke lift. 

J.J. Jansen Onroerend Goed B.V. heeft het pand in 2020 gekocht. Op grond van de in 2022 verleende omgevingsvergunning is het mogelijk om het pand te transformeren naar 12 appartementen. De verkregen vergunningen zijn onherroepelijk. De appartementen zijn in het 4e kwartaal van 2024 opgeleverd. 

Financieringsbehoefte
Door de investeerders van KOM Group wordt een aflossingsvrije lening van € 135.000,- verstrekt met een looptijd van maximaal 12 maanden en een jaarlijkse rente van 7,5%. (Gedeeltelijke) vervroegde aflossing per de 1e van de maand is toegestaan zonder extra kosten.

Zekerheid
Als zekerheid geeft Jan Justin Janssen een borgstelling in privé af voor het volledige leningbedrag. Deze borgstelling is op dit moment materieel op basis van de ca. € 300.000 overwaarde op de prive-woning. Daarnaast bedraagt de overwaarde op de 5 appartementen gehouden door JJ Jansen Vastgoed Ontwikkeling BV € 280.000. Er wordt een negatieve hypotheekverklaring afgegeven op deze appartementen aan Walstraatje 4, 8, 10, 12 en 16 te Tiel ten gunste van de Stichting Security Trustee KOM Group. Dit houdt in dat de overwaarde van € 280.000 niet verder beleend mag worden en geen van de appartementen verkocht mag worden zonder dat de investeerders van KOM Group worden afgelost.