Zekerheid van bouwgrond EN bestemmingsplan geven waarde aan grond. Een prima basis om zaken te doen. Ontwikkelaars met een projectplan dat past op het bestemmingsplan, kunnen met GrondVrij Ontwikkelen voldoende waarde vrij maken om grondposities aan te kopen en hun project verkoopklaar te maken.

Hoe?
GrondVrij neemt eigendom van de grond over van de ontwikkelaar voor een waarde inclusief nog te maken ontwikkelingskosten en spreekt op hetzelfde moment met ontwikkelaar af de grond terug te leveren voor 10% meer. De grond wordt teruggeleverd als de ontwikkelaar de woningen of appartementen heeft verkocht. Tot dat moment betaalt de ontwikkelaar huur voor het gebruik van de grond.

Zo brengt GrondVrij ontwikkelaars samen met spaarders en beleggers die op zoek zijn naar risico-arm rendement als de grondpositie voldoet aan de volgende voorwaarden:
- er is een ontwikkelaar met een marktconform projectplan
- het onherroepelijk bestemmingsplan past bij het project
- met ontwikkelaar is terugkoopwaarde overeengekomen
- er is voldoende projectmarge om terugkoopwaarde ook met alternatief plan of andere ontwikkelaar te realiseren.

GrondVrij, opgericht in 2014 is na een aanloopperiode van ca 3 jaar, nu alweer 7 jaar succesvol met aan- en verkoop van grondposities en heeft inmiddels ruim 32,5 miljoen aan terugkoopwaarde gefinancierd. Daarbij betrof het met name posities waarop projectontwikkeling rond wonen plaats ging vinden. Kapitaal op Maat investeerders doen sinds 2019 mee en hebben daaraan met ca €25 miljoen bijgedragen. Deze Kapitaal op Maat - GrondVrij crowd bestaat inmiddels uit bijna 1100 investeerders die een mooitrack record ervaren met rentebetalingen die in al die jaren zonder onderbreking tijdig zijn voldaan.

Ook de aflossingen, inmiddels ook alweer €15 miljoen hebben een default rate van 0% ten aanzien van de afgeloste waarde. Daarbij wel de opmerking dat het soms wat extra tijd vraagt om de aflossing te regelen als er nog niet verkocht is. Als dat zich voordoet is de onderliggende zekerheid onverminderd aanwezig en kan het zijn dat de einddatum in overleg wordt doorgerold. Daarbij worden dan wel de rentevoorwaarden aangepast tot het moment van daadwerkelijke aflossing aan het dan geldende aanbod indien dit in het voordeel van de investeerder is. GrondVrij is bezig dit tijdrisico af te dekken maar dat zit nog niet volledig op zijn plek.

Deze nieuwe serie van GrondVrij aankopen betreft de Vogelweide, een nieuwe locatie in Drenthe, grenzend aan het bijna uitontwikkelde resort Drentse Weelde dat inmiddels de volgende fase van verkoop is ingegaan.
Mede op verzoek van de gemeente, wordt de Vogelweide herontwikkeld naar hogere kwaliteit maar wel voor een segment dat met het prijsniveau gemiddeld wat lager zit dan het aanbod van Drentse Weelde.
De Vogelweide bestaat op dit moment uit een tweetal kadastrale percelen bekend als Gemeente Smilde Sectie C nummer 3304 en 3305, samen ruim 30.000m2, en biedt ruimte aan 80 eenheden.
Voor financiering van de aankoop wordt deze grondpositie grof verkaveld waarbij elk blok goed is voor een verder te verkavelen aantal eenheden dat aansluit bij de met ontwikkelaar overeengekomen terugkoopwaarde van de te financieren bloot eigendom. Voorzichtigheidshalve zijn wij daarbij uitgegaan van een wat dunnere verdichting van 70 eenheden en een VON opbrengst van gemiddeld €245.000 bij een bandbreedte van ca €210.000 tot ca €275.000. Daarmee ligt die op het niveau dat gemiddeld 10% tot 15% lager zal zijn dan wat in 2026 als gemiddelde zal worden aangeboden in Fase 3 en 4 van Drentse Weelde. Zo wordt het aanbod verder uitgebreid en bereikbaar voor een breder deel van de samenleving. De wat lagere aankoopsom is een prima basis voor genieten van eigengebruik naast door kopers te realiseren huurrendement.

Met die grove verkaveling kan dit aan investeerders en platforms als grof maatwerk worden aangeboden als volgt:
-vier blokken van 5000m2 die goed zijn voor 11 te realiseren kavels
-twee blokken van 2500m2 die goed zijn voor 7 te realiseren kavels
-vier blokken van 1250m2 die goed zijn voor 3 te realiseren kavels.

De te financieren terugkoopwaarde per blok is dan gebaseerd op de te financieren terugkoopwaarde per kavel die is gebaseerd op een gemiddelde VON prijs van €245.000 en een aanneemsom van €125.000. Beiden parameters die leunen op ervaringscijfers van recente verkopen en kosten per m2 voor de bouwsom. De laatste geprognotiseerd met bandbreedte van €2.000 tot €2.500 per m2 op gemiddeld €2.300per m2. Inclusief BTW levert dit een projectdekkingswaarde per te realiseren kavel van €145.200 ((245.000-125.000)*1,21).
De met ontwikkelaar overeengekomen terugkoopwaarde is 60% van de projectdekkingswaarde en bedraagt €87.120 per te realiseren kavel.

Concreet betreft deze propositie voor Kapitaal op Maat investeerders blok 2B3 (kavel 2B volgens de bijgevoegde kavelkaart wordt t.b.v. de financiering naar verwachting opgesplitst in 4 delen: 2B1, 2B2, 2B3 en 2B4) met een oppervlakte van ca 1250m2 elk, waarbij we uitgaan van drie te creëren kavels van ca 400m2. Dat vertaalt zich in een te financeren terugkoopwaarde voor dit blok van 3*€87.120 = €261.360. GrondVrij zoekt hiervoor een lening van €260.000 met een aflossingsvrije looptijd van 36 maanden en een rentevergoeding van 9,0% per jaar. Dat percentage reflecteert de ruimte die ontwikkelaar heeft in dit project door een factor tijd die geen last heeft van procedures en kosten van infra die voor een groot deel al gedekt zijn door aanwezige voorzieningen. De grondgebruiksvergoedingen kunnen daardoor wat hoger zijn. Die ruimte geven we voor een deel door aan onze investeerders. In deze tijd met marktverwachting van op korte termijn dalende rentes opnieuw een prima positie om aan te bieden aan de “Kapitaal op Maat crowd”. U wordt dan ook van harte uitgenodigd mee te doen. Bij teruglevering van kavels wordt er pro rata afgelost.

Locatie en Object
Het park ligt net buiten Hoogersmilde, ingebed in de rand van het Nationaal park Drents Friese Wold en 4 seizoenen per jaar onderdeel van de natuur er omheen. DE invulling van een vakantielocatie als je denkt aan Drenthe, met rust, ruimte en geluid van vogels in het groen en omliggende weide. De woningen hebben een uitstraling die met een knipoog naar oer en stoer nauw verbonden is met de natuur en ruimtelijkheid van de omgeving. Centrale voorzieningen met restaurant, café en speelhal op het naastgelegen Drentse Weelde maken het plaatje compleet. Voor wie toch meer wil is Assen met ruim 20 minuten aan te rijden en 20 minuten verder lonkt het vertier van de stad Groningen.

Marktsituatie en projectwaarde
De markt waarop wordt gemikt is die van mensen die kopen voor eigen gebruik en naast het genot van een tweede woning.met huurrendement alsnog een bevredigend positief rendement willen maken. De VON prijzen sluiten aan bij wat wordt gerealiseerd bij verkopen op andere GrondVrij posities en maken de portefeuille van op GrondVrij posities ontwikkelde woningen breder en toegankelijker. GrondVrij voelt zich dan ook comfortabel bij de aannames. Een dynamische markt waarin met beleving het onderscheid wordt gemaakt.

Project Dekkingswaarde - LT(PC)V 59,7%
Na verrekenen van de aanneemsom resteert er een opbrengst bij verkoop van drie woningen van €435.600 voor de ontwikkelaar. Daarmee is de afgeleide Loan To Project Cover Value (LTPCV) een comfortabele 59,7% (€260.000/€435.600).

Grondgebruiksvergoedingen ten behoeve van rentebetalingen
Vanaf het moment dat Grondvrij de grondpositie inneemt tot het moment dat er wordt teruggeleverd is de ontwikkelaar een vergoeding voor grondgebruik. Dit wordt door GrondVrij gebruikt voor de betaling van de renteverplichting. Huur en rente worden maandelijks betaald.

1e Hypotheek
Als zekerheid verstrekt GrondVrij recht van 1e hypotheek op de grondpositie ten gunste van de geldverstrekker.