Vastgoedondernemer B. Hindriks (Velsen, 1991) is een zakelijk vastgoed belegger die eerder in prive in twee verhuurde panden heeft geïnvesteerd. Met deze kennis en ervaring heeft Bernke nu de ambitie haar eigen vastgoed bedrijf op te zetten. Daartoe heeft zij Rijkelijkhuizen Investeringen Holding BV en Rijkelijkhuizen Vastgoed BV opgericht en inmiddels heeft zij het eerste object aangekocht. Dit betreft een monumentaal pand in het centrum van Gouda, dat op de 1e en 2e verdieping omgebouwd wordt naar 6 betaalbare starterswoningen. De totale financieringsbehoefte bedraagt € 1.235.000. B. brengt zelf € 100.000 in en DCMF verstrekt een hypothecaire lening voor € 835.000. Voor de resterende €300.000 vraagt Rijkelijkhuizen Investeringen Holding BV de investeerders van Kapitaal op Maat om een lening. De looptijd is 24 maanden en er wordt niet afgelost. De jaarlijkse rente bedraagt 7% en een extra kicker van 1% per jaar looptijd bij de integrale aflossing. Ter zekerheid wordt een 2e hypotheek gevestigd op het woonhuis van ondernemer. Bernke geeft daarnaast een borgstelling af in prive voor het volledige leningbedrag. Op basis van het aanwezige vastgoed in prive (box 3) is deze borgstelling materieel.

Bestaande portefeuille
Mijn huidige portefeuille bestaat inmiddels uit 2 panden in Dordrecht. Deze panden heb ik samen met mijn partner in prive (box 3) aangekocht. Beide panden hebben een woonbestemming en zijn voorzien van goede betalende huurders. De jaarlijkse huurstroom bedraagt € 32.535 en de totale huidige geschatte marktwaarde is ruim € 580.000 met een totale overwaarde van ca. € 208.000.

Aan te kopen vastgoed: Locatie en Object
Het object is gebouwd in 1889 als koetshuis. Beschikt aan de Lange Tiendeweg zijde over een frontbreedte van circa 6,5 meter met een zeer opvallende en gedetailleerde gevel en bestaat uit drie bouwlagen. De gemetselde gevels en houten kozijnen zijn bezet met enkel glas. Het pand is een gemeentelijk monument, voornamelijk voorzijde. Alle benodigde vergunningen, kadastrale splitsingen en subsidies worden geregeld. Het pand ligt aan één van de aanlooproutes van de binnenstad. Is goed bereikbaar, wel betaald parkeren. Heeft ruimte voor puinbakken aan achterzijde. Momenteel is de totale oppervlak 430m2. Er worden vergunningen voor dakkapellen aangevraagd en anders worden er meerdere Velux dakramen geplaatst. Centraal staat prettig wonen en oog voor de toekomst qua duurzaamheid. De gemeente Gouda stimuleert met meerdere subsidies zowel verduurzaming op meerdere vlakken als het creëren van woningen boven winkels. Op de begane grond blijft het pand voor 150m2 verhuurd aan Hoedenhuis ’t Matelootje. Voor nu ligt de focus op de 1e en 2e etage.

• Begane grond: De begane grond blijft verhuurd aan de hoedenzaak voor 150m2. We wijzigen enkele indelingen. Zoals deuren/ramen zijkant. Toilet en trappen indeling.
• 1e verdieping: Hier worden 3 appartementen gecreëerd. Elk met eigen badkamer, keuken en voordeur. In het middelste appartement wordt er ramen en/of een frans balkon toegevoegd.
• 2e verdieping: Hier worden ook 3 appartementen gecreëerd. Daarnaast krijgt ieder appartement 3a 4 velux dakramen. Ook ieder een eigen voordeur, keuken, badkamer.

De totale investering bedraagt ruim €1,2 miljoen: €800k voor aankoop pand + kosten en €400k voor verbouwing. Na oplevering, verwacht per 1 februari 2023, bedraagt de waarde van de winkel (in verhuurde staat) € 292.500 en is de marktwaarde van de 6 appartementen naar verwachting € 1.330.000. De totale marktwaarde na verbouwing wordt daarmee geraamd op € 1.622.500. Meer gedetailleerde informatie in het bijgevoegde ondernemingsplan.  

Financieringsbehoefte
Voor de aankoop en verbouwing van het pand is een financiering nodig. De totale financieringsbehoefte bedraagt € 1.235.000. (zie bijgevoegd ondernemingsplan voor de volledige investeringsbegroting) Bernke brengt zelf € 100.000 in en DCMF verstrekt een hypothecaire lening voor € 835.000. Door de investeerders van Kapitaal op Maat wordt een aflossingsvrije lening van € 300.000,- verstrekt met een looptijd van 24 maanden en een jaarlijkse rente van 7% per jaar. Bij de integrale aflossing wordt nog eens een bonusrente betaald van 1% per jaar looptijd. Het betreft een kortlopende financiering. Nadat de transformatie naar 6 betaalbare starterswoningen is voltooid zal het pand opnieuw getaxeerd worden en een herfinanciering plaatsvinden. Het oorspronkelijke plan is om de woningen in eigen beheer te houden echter afhankelijk van de rente-ontwikkelingen kunnen ook 1 of meerdere woningen verkocht worden.

2e Hypotheek en borgstelling.
Als zekerheid verstrekken Bernke en haar partner recht van 2e hypotheek op hun woonhuis met een huidige overwaarde van € 334.000.
Daarnaast geeft Berne een borgstelling in prive af. Haar aandeel in de overwaarde van het in prive (box 3) aanwezige vastgoed bedraagt € 129.750.