"De Slaapfabriek" heeft als missie "droom niet je leven, maar leef je droom" en maakt deze missie vanaf de aankomst van haar allereerste gasten in 2009 meer dan waar! Dit awardwinnende belevingshotel doet goede zaken. Nu de exploitatie stabiel positief is, zijn de ondernemers toe aan een volgende stap. Arvid Prigge en Marjo Prigge-van der Linden willen de bezettingsgraad verbeteren door een vergaderruimte toe te voegen aan de huidige faciliteiten. De beoogde vergaderruimte is niet zomaar een uitbreiding. In 2017 wordt namelijk het HET EERSTE 3D GEPRINTE GEBOUW VAN EUROPA MET ZERO FOOTPRINT gerealiseerd! Tijdens de ‘Dutch Construction Hackathon’ van het Startup Fest (met o.a. Neelie Kroes, Maxime Verhagen en Jaqueline Cramer) is het uitdagende plan, dat volledig past bij de missie van de ondernemers, verder uitgewerkt.

Investeerders krijgen de kans een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van dit gebouw! Zij ontvangen naast het mooie rendement op de lening, een stevige set aan zekerheden. Zo wordt er t.b.v. de investeerders een eerste hypotheek gevestigd op de nieuw te bouwen vergaderruimte en worden de bedrijfsinventaris, debiteuren en voorraden verpand. Op basis van voorzichtige normen samen goed voor een dekkingswaarde van bijna 40% van het doelbedrag. Bovendien wordt er door de ondernemers een borgstelling afgegeven.

Hoe het begon
In 2009 zijn Marjo Prigge-van der Linden en Arvid Prigge gestart met De Slaapfabriek; een luxe belevingshotel met 12 tweepersoonskamers met ieder een eigen thema. Het hotel is landelijk gelegen, naast International Airport Teuge (vlakbij Apeldoorn). Gasten zijn in een mum van tijd in het Nationaal Park De Hoge Veluwe met o.a. het Kröller Müller Museum. Het dorp Teuge is vooral bekend door het gelijknamige vliegveld met para-centrum en vliegclub. Sinds de oprichting in 2009 heeft het hotel haar sporen ruimschoots verdiend, wat onder andere blijkt uit een Zoover Gold award in 2015 en een gastenwaardering van 9.3 op Booking.com. Gasten kunnen een overnachting boeken of het geheel exclusief afhuren voor een familie- en/of vriendenweekend/midweek/week. Het is daarnaast ook mogelijk De Slaapfabriek te reserveren voor een zakelijke bijeenkomst, zonder het “thuisgevoel” te verliezen.

Waar het op dit moment bij de Slaapfabriek aan ontbreekt is een aparte vergaderruimte. Tot op heden wordt de luxe ontbijt- en loungeruimte hiervoor gebruikt, wat inhoudt dat de ruimte niet voor andere gasten beschikbaar is tijdens een vergadering. Dit beperkt de bezettingsgraad van de Slaapfabriek. Om dit op te lossen is een baanbrekend plan uitgewerkt. In 2017 wordt namelijk het eerste 3D geprinte gebouw van Europa met zero footprint gerealiseerd. Het betreft een losstaand pand van 90m2 op boardroom niveau, waarbij –net als bij het hotel- beleving centraal staat.

Achtergrond
In 2009 zijn Marjo Prigge-van der Linden en Arvid Prigge gestart met De Slaapfabriek; een luxe belevingshotel met 12 tweepersoonskamers met ieder een eigen thema. Het hotel is landelijk gelegen, naast International Airport Teuge (vlakbij Apeldoorn). Gasten zijn in een mum van tijd in het Nationaal Park De Hoge Veluwe met o.a. het Kröller Müller Museum. Het dorp Teuge is vooral bekend door het gelijknamige vliegveld met para-centrum en vliegclub. Sinds de oprichting in 2009 heeft het hotel haar sporen ruimschoots verdiend, wat onder andere blijkt uit een Zoover Gold award in 2015 en een gastenwaardering van 9.3 op Booking.com. Gasten kunnen een overnachting boeken of het geheel exclusief afhuren voor een familie- en/of vriendenweekend/midweek/week. Het is daarnaast ook mogelijk De Slaapfabriek te reserveren voor een zakelijke bijeenkomst, zonder het “thuisgevoel” te verliezen. Waar het op dit moment bij de Slaapfabriek aan ontbreekt is een aparte vergaderruimte. Tot op heden wordt de luxe ontbijt- en loungeruimte hiervoor gebruikt, wat inhoudt dat de ruimte niet voor andere gasten beschikbaar is tijdens een vergadering. Dit beperkt de bezettingsgraad van de Slaapfabriek. Om dit op te lossen is een baanbrekend plan uitgewerkt. In 2017 wordt namelijk het eerste 3D geprinte gebouw van Europa met zero footprint gerealiseerd. Het betreft een losstaand pand van 90m2 op boardroom niveau, waarbij –net als bij het hotel- beleving centraal staat. 

Ondernemers en organisatie
De Slaapfabriek is bedacht door Marjo Prigge-van der Linden en haar man Arvid Prigge. Hun droom voor een bijzondere locatie hebben zij met De Slaapfabriek gerealiseerd. Sinds de opening wordt het bedrijf als eenmanszaak door Marjo gerund. Zij heeft ruime ervaring in de ‘hospitality’ branche met bedrijven in binnen- en buitenland. Haar passie en kracht zit in het verbinden en het perfect organiseren en aansturen van alle activiteiten binnen De Slaapfabriek.

Marjo wordt bijgestaan door haar echtgenoot, Arvid Prigge. Hij is al ruim 20 jaar als manager succesvol eindverantwoordelijk bij facilitaire organisaties in zowel de ‘profit‘ als de ‘non profit’ sector. De afgelopen 5 jaar heeft hij de facilitaire organisatie van de Politieacademie aangestuurd en is daar nu als Innovatie Officer verantwoordelijk voor internationale innovaties binnen de Nationale Politie en de Politie Academie. Vanuit zijn werkervaring heeft Arvid veel kennis van en ervaring met het organiseren en invoeren van innovatieve concepten. Daarnaast is hij oprichter van het Centre4Moods, waarin de plannen voor de ontwikkeling van de vergaderruimte en het 'Moods concept' zijn uitgewerkt.

Het plan
De Slaapfabriek heeft een bijzondere droom, men wil;
- een vergaderruimte op boardroom-niveau van 90m2 met veel 'beleving' realiseren;
- dit doen op een voor de bouwsector innovatieve manier;
- voor de creatieve sector een open lab creëren om Moods (belevingen) te ontwikkelen;
- voor de zorg een living lab zijn om de kwaliteit van wonen voor mensen met dementie te verbeteren;
- voor de technische sector een ‘show case’ zijn voor duurzame technieken en innovaties.

Anders gezegd; De Slaapfabriek wil HET EERSTE 3D GEPRINTE GEBOUW VAN EUROPA MET ZERO FOOTPRINT realiseren!

Het plan om deze unieke vergaderlocatie te realiseren is in 2016 tijdens de Dutch Construction Hackathon (met o.a. Neelie Kroes, Maxime Verhagen en Jaqueline Cramer) opgepakt en verder uitgewerkt. Startups en innovators in de bouwsector kwamen hier samen om tot ‘smart solutions’ te komen. Randvoorwaarden waren dat het ontwerp iconisch moest zijn en de bouw en het gebruik duurzaam en betaalbaar. Architect Pim van Wylick van de Form Foundation heeft op basis hiervan een prachtig iconisch ontwerp gemaakt, waarin de wervelingen die achter een vliegtuig ontstaan terugkomen. Hiermee wordt ingespeeld op de unieke ligging van De Slaapfabriek. Bovendien wordt zodoende optimaal gebruik gemaakt van de vormvrijheid die 3d printen biedt. De plannen zijn vervolgens verder uitgewerkt in een bouwteam, waarin concrete afspraken tussen de belangrijkste bouwpartners over de realisatie van dit project zijn gemaakt. Ook de gemeente heeft haar enthousiasme uitgesproken.

Afgezien van het gebouw zelf, gaat ook het interieur een belangrijke bijdrage leveren aan de beleving. Belangrijk onderdeel hiervan is de ontwikkeling van 'Moods'; een combinatie van surround video, geluid, geur en presentatietechnieken die de beleving aan de binnenkant van het gebouw versterken. De ‘Moods’ worden ontwikkeld in samenwerking met We make VR, een professionele onderneming op dit gebied. Voor de uitbreiding van De Slaapfabriek is de ontwikkeling van ‘Moods’ de ‘proof of concept’ voor de verdere doorontwikkeling hiervan, de videocontent is daarbij als aparte investering opgenomen. Moods is een innovatieve ontwikkeling die naast vergaderingen ook voor andere doeleinden gebruikt kan gaan worden (bijvoorbeeld voor trainingen en diverse zorgtoepassingen). De videocontent zal bijna alle wanden van de ruimte vullen, wat in combinatie met geur en geluid voor een realistische beleving zal gaan zorgen.

Naast de hospitality-, trainings- en zorgbranche, wordt ook de bouwwereld wakkergeschud door dit project. De vormvrijheid en duurzaamheidaspecten zijn duidelijke statements in een conservatieve bouwbranche, die op dit moment vooral gefocust is op lage kosten, standaardisering en risicobeheersing.

Afgezien van de adviezen vanuit de Dutch Construction Hackathon en de architect, wordt er samengewerkt met Cleantech Regio Stedendriehoek. Hierin zoeken de zeven aangesloten gemeenten van de regio Stedendriehoek en de Strategische Board ideeën, suggesties en concrete plannen van bedrijven en bewoners die het Cleantech-gehalte van de regio Stedendriehoek kunnen versterken. Verder is Witteveen en Bos als constructeur verantwoordelijk voor het ontwerp en participeert de TU Eindhoven door de validatie van de grondstof wetenschappelijk te onderbouwen. De bouwer van het pand is Aannemingsbedrijf Van Wijnen, Engie verzorgt het installatiewerk en Cybe Construction is het innovatieve bedrijf dat de 3D printer heeft ontwikkeld. Daarnaast wordt ook samengewerkt met ‘Revelating’, een specialistisch adviesbureau dat opdrachtgevers helpt bij de introductie van nieuwe technieken zoals 3D-printen. Tot slot regisseert Elma Media alle media aandacht en uitingen. Zoals ook al bij de bouw van De Slaapfabriek het geval was, is er vanuit de media veel belangstelling voor de ontwikkeling en realisatie van het eerste 3D-gebouw in Europa.

Succesfactoren
• 40% minder Co2 uitstoot dan klassieke bouw;
• 75% minder afvalstromen;
•  energie neutraliteit;
• ‘reversible building’: gebruikte materialen zijn scheidbaar en te hergebruiken;
• navolging van de internationale standaard of ‘well being’ (dr.Esther Sternberg , Arizona Center for Integrative Medicine, USA);
• optimale aansluiting qua vorm en beleving bij gasten van De Slaapfabriek en de beoogde doelstellingen voor de bijeenkomst of vergadering.

Financiële positie en vooruitzichten
De exploitatie van De Slaapfabriek is over de afgelopen jaren steeds winstgevend geweest. Wel heeft de economische recessie in de jaren de jaren 2013 en 2014 geleid tot een terugvallende bezettingsgraad en daarmee de omzet. Mede doordat Arvid Prigge naast zijn activiteiten voor De Slaapfabriek een volledige baan heeft, zijn de ondernemers steeds alle verplichtingen nagekomen.

Vanaf 2015 ziet men de bezettingsgraad en de omzet weer toenemen, ook de tussentijdse cijfers 2016 laten weer een verdere stijging zien. De relatief nog lage bezettingsgraad van net boven de 50% is enerzijds een gevolg van de recessie, maar wordt in belangrijke mate ook veroorzaakt doordat de huidige lounge- en ontbijtruimte in geval van een vergadering niet door andere gasten kan worden gebruikt. De ondernemers ervaren de uitbreiding van de faciliteiten met een aparte vergaderaccommodatie dan ook als noodzakelijk voor het verder verbeteren van de bezettingsgraad.

Gedurende de afgelopen jaren heeft men de balanspositie gestaag weten te verbeteren. De kwaliteit van het vermogen bestaat nagenoeg geheel uit de waarde van het onroerend goed van De Slaapfabriek. De boekwaarde is ongeveer gelijk aan de WOZ-waarde. Mede door de achtergestelde lening van een investeerder was de solvabiliteit steeds voldoende. 

In de prognoses voor 2016 en verder wordt gerekend met de gecombineerde cijfers van De Slaapfabriek en Centre4Moods. Een en ander op grond van de toezegging vanuit De Slaapfabriek –de grootste gebruiker/huurder van de nieuwe vergaderruimte–, dat Centre4Moods steeds over voldoende liquide middelen zal beschikken om aan haar financieringsverplichtigen te kunnen voldoen. Daarnaast is in het overzicht vanaf eind 2016 rekening gehouden met de nieuwe financiering. Ingeschat wordt dat de bestaande B&B-omzet autonoom gestaag zal doorgroeien. Daarnaast is voor de combinatie met de Centre4Moods vergaderruimte gerekend met een extra groei van de B&B-omzet door toename van combinatieboekingen van vergaderruimte met overnachting. Voor de Bruto-Winst-marge wordt voor de B&B-omzet op basis van de historie, gerekend met 67,5%. Naar verwachting zal de nieuwe vergaderruimte eind Q3 van 2017 worden opgeleverd en is er vanaf dat moment pas rekening gehouden met een verhoging van de omzet en het resultaat. Daarbij is voor Q4 van 2017 en voor geheel 2018 nog gerekend met een zeer conservatieve verhuur van 40% van de vergaderruimte. Voor de huurprijs voor de vergaderruimte voor ca 25 gasten, wordt inclusief ‘Moods’ gerekend met een prijs per dagdeel van EUR 425,=. In de markt wordt voor een vergaderruimte vaak gerekend met een prijs van rond de EUR 55,= per persoon. Dit is inclusief lunch, maar de faciliteiten welke De Slaapfabriek kan bieden op het gebied van beleving ontbreken. Er is in de omzetprognoses nog geen rekening gehouden met extra cateringomzet op de vergaderruimte.

Zodra de ‘proof of concept’ van Centre4Moods is aangetoond zijn er voor de toekomst plannen voor de doorontwikkeling van de ‘Moods’. In het investeringsplaatje wordt een eerste aanzet gegeven voor het ontwikkelen van een aantal “Moods’; de ondernemers zullen het aantal ‘Moods’ verder uitbouwen. Mogelijk gaat men in de toekomst de markt op om ook buiten De Slaapfabriek de belevingservaring van ‘Moods’ middels licenties te gaan verkopen.

Financieringsbehoefte en -aanwending
Omdat de investering in Centre4Moods met ‘Moods’ verder gaat dan alleen de realisatie van de nieuwe vergaderruimte, is ervoor gekozen investeerders te vragen de realisatie van Centre4Moods B.V. te ondersteunen met een 8-jarige annuïtaire lening groot EUR 375.000,=. De helft hiervan wordt via NLInvesteert bijeengebracht, de andere helft via Kapitaal Op Maat. Gevraagd wordt de financiering in twee tranches beschikbaar te stellen. De eerste tranche (ad EUR 105.000,=) willen de ondernemers zo snel als mogelijk inzetten voor het realiseren van de eerste ‘Moods’-producties. De tweede tranche (ad EUR 270.000,=) zal in het tweede kwartaal van 2017 worden gebruikt voor het realiseren van de nieuwe vergaderruimte en de benodigde inventaris en apparatuur. Hiervoor is in het bouwteam overeengekomen dat de bouwkosten na oplevering van de nieuwe vergaderruimte zullen worden betaald. De gelden voor de tweede tranche zullen tot het betaalmoment worden aangehouden door de Stichting Beheer NLInvesteert, gedurende deze periode ontvangen de investeerders hierover een rente van eveneens 6,5%.

Aanbod aan investeerders
Investeerders wordt de mogelijkheid geboden om een 8-jarige lening te verstrekken tegen een rentevergoeding van 6.5% per jaar. Aflossing en rentebetaling vinden annuïtair per maand plaats, de aflossingen starten per 01-01-2018.

Voetnoot Kapitaal Op Maat
Deze aanvraag wordt in samenwerking met NLInvesteert gepubliceerd. NLInvesteert heeft deze aanvraag getoetst. Op basis van de uitkomsten is het een gemiddeld risico B+. De uitgangspunten op de website van NLInvesteert en Kapitaal Op Maat zijn exact hetzelfde. Dat geldt ook voor de geboden zekerheden. Deze worden door beide platforms gelijkelijk verdeeld en vastgelegd in een intercreditor overeenkomst. Het doel van deze samenwerking is de ondernemers in staat te stellen hun plannen uit te voeren door de achterban van beide platforms hiervoor te interesseren.